マイホームを取得するうえでは、絶対に利用しておきたい住宅ローン控除。減税するための手順について解説いたします。

マイホーム取得で減税を受けるためのステップ

マイホームを取得する時、それが注文住宅でも、新築建売でも、あるいは中古住宅であっても、たいていの方は多額の住宅ローンを組むことになるでしょう。そしてほとんどの場合それは、フラット35など、何十年も返済にかかるローンになります。

この膨大なローンの支払いでは、消費税だけでも膨大になります。そこで、住宅ローン控除が役立ちます。住宅ローン控除は正確には住宅借入金等特別控除といい、控除を受けるにはいくつか条件があります。ひとつは所得金額（年収から各種控除を引いた後の残額）が3000万以上であること。住宅ローンの返済期間が10年以上あること。新築、購入する住宅の床面積が50㎡以上あること（店舗などを兼ねている場合は、居住部分がその要件をみたしていること）。その住宅にはローンの借主が自分で居住していることです。ローンは公的金融機関から借りたものにかぎり、会社や親族からの借り入れは適用にならないので注意しましょう。

ローンの期間については、バリアフリー改修促進税制、省エネ改修促進税制が適用される場合は、ローンの期間は５年でもOKになります。リフォームでの住宅ローンの場合は費用が100万円以上で「利用可能になりますので、バリアフリーリフォームや省エネリフォームを考えている方は検討してみてくださいね。

住宅ローン控除と消費税の関係

住宅ローン控除は消費税率によって住宅ローン残高からの控除上限額が違います。５％の時は2000万円だった控除上限は、８％の今は4000万円にまで上限が上がっています。2017年現在の規定では、控除率は一律１％となっています。このため、12月末までの時点での残高の１％分、最大400万円が所得税・住民税から控除されることになるのです。

住宅ローン控除は10年間適用されますから、10年間ずっと、年末に残っている住宅ローン残高に応じた金額が控除されます。例えば20年ローンで組んだけれども、繰り上げ返済や残債を一括返済などを行って８年で完済した場合ですと、残りの２年はローン控除を受けることができませんのでご注意ください。

所得税・住民税からそれぞれ控除されることになりますが、住民税は所得税控除分を差し引いた後の金額から、最大136,500円までしか控除ができません。もし、それ以上の額になっても、余剰分は控除してもらうことはできませんし、来年に繰り越すこともできないということは覚えておいた方がよさそうです。新築住宅の場合は、ローン控除の他に建物部分の固定資産税軽減措置も利用できますので、活用してみましょう。

マイホーム取得後は確定申告で

マイホーム取得後、住宅ローン控除をうけるための絶対条件として、取得後の初年に確定申告を行う必要があります。個人事業主の方はともかく、サラリーマンの方にはあまりなじみがないかもしれません。毎年２月中旬から３月中旬にかけて、税務署で申告期間が設けられています。初年さえ確定申告を行っていれば、翌年以降は「年末調整だけで済みます。

確定申告に必要な書類は、確定申告書（AとBがあり、会社員の場合はAを利用します）、住宅借入金等特別控除額の計算明細書・住民票の写し・住宅借入金等特別控除額の計算明細書・建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し・源泉徴収票・住宅ローンの残高を証明する書類です。認定長期優良住宅・認定低炭素住で家を建てた場合、認定書類も必要になりますので忘れずに取得しておきましょう。

確定申告をするには、マイホームの取得から半年以内に居住開始して、12月31日の末日まで実際に住んでいることが条件です。取得から居住までの間に年始をまたいでしまうと、確定申告できるのは翌年となってしまいことは注意しなければなりません。家の取得から居住開始の時期についてはよく確認しましょう。確定申告が無事に終われば、約１か月後に還付金が戻ってきます。

中古住宅取得で住宅ローン控除を行う場合

マイホーム取得が中古住宅だった場合、新築とはだいぶ事情が異なってきてしまいます。まず、住宅ローン控除の条件が大きく変わります。新築の控除対象上限額4000万円に対して、中古住宅の取得の場合上限額2000万円の半額になってしまいます。もちろん、固定資産税の軽減措置も適用されませんので注意が必要です。

条件として、まず購入する家屋の建築から取得まで20年以内であることが条件です。マンションなど、耐火建築物である場合は25年以内になります。また耐震基準に適合する建物であることも絶対条件となります。平成26年4月1日以後は、耐震基準に適合していなくても、取得日までに耐震改修を行うことを申請し、かつ居住日までに耐震改修を行って耐震基準に適合することで控除の適用を行うことが可能になります。中古住宅を取得する場合は、耐震基準に適合するリノベーションを行うことを考慮しましょう。

親族からの取得・贈与の場合は控除対象になりません。居住に関する条件は新築と同様で、取得後半年以内に居住し、12月31日まで居住を継続していることが要件になります。最近流行している古民家のリノベーションなどは、築年数で要件を満たせない可能性が高くなりますので、取得の際に住宅ローン控除を考えている方はその点を検討する必要があります。