中古住宅を購入する場合、新築の時とは減税に関する条件が異なりますので注意が必要です。

中古住宅購入で住宅ローン減税をするには

憧れのマイホームを購入する際、誰もが新築の建売や注文住宅を購入するわけではありません。中にはあえて新築はせずに予算内でより魅力的な立地の中古住宅を購入したり、昔ながらの古民家物件を購入したいと希望される方もいるでしょう。

そこで問題となるのは、中古住宅の購入で住宅ローンの減税は適用されるのかという点です。結論からいえば、新築とはかなり要件が変わってしまいますが、減税を受けることそのものは可能です。一部は新築と条件を同じくする部分もあります。たとえば、取得から居住までの要件（取得日から半年以内の居住で、取得した本人の居住用であること）は新築と変わりありません。住宅ローンの減税をするための申請に、年内に居住して12月31日まで居住し続けていることが条件なのも同様です。年収上限・借入期間が10年以上必要な点も変わりありません。ですので、所得税からの減税を受けるため確定申告をする際にチェックするポイントも、ほぼ同じと考えていいでしょう。

中古の場合、新築の場合よりも分譲マンションを購入するケースも多いかと思いますが、床面積に注意が必要です。不動産登記上に記載されている床面積が50㎡以上であることが要件となりますが、戸建て住宅が壁芯から、マンションなどの共同では内法による測定となります。

中古住宅と新築の住宅ローンはどう違う？

では、具体的にどういった点が新築の住宅ローンとは要件が違うのでしょうか？　それは耐震基準にあります。中古住宅の購入で住宅ローン減税を受けるためには、耐震基準に適合していることが絶対条件になるのです。一般的な木造住宅の場合は築20年以内、耐火構造の住宅なら築25年以内が要件です。耐火構造は、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造の建物になります。軽量鉄骨は耐火構造に含まれませんので注意しましょう。リフォームなどの期間を問わず、取得した時点で築年数が要件を満たしていることが条件ですので、売買交渉の間に要件から外れてしまうことがないよう、築年数はよく確認しましょう。

それでは、築年数が過ぎてしまった中古住宅は減税を受けられないのでしょうか？実はそんなことはありません。リフォームなどを行って耐震基準に適合することを証明できれば、築20年以上の木造でも住宅ローン減税を受けることは可能になります。こちらについては、詳しくは後述いたします。

改修工事を行って耐震基準を満たす場合、住宅の取得から半年以内にリフォームを終えて、証明を取得し、入居までしなければなりません。売主がまだ手放す前から改修工事の許可を取る必要があるため、交渉能力を要求されることになるかもしれません。もちろん、不動産会社側で改修済み物件をとして最初から要件を満たしてくれている場合もあります。

中古住宅のリフォームと耐震基準

規定の築年数を超えていても中古住宅の耐震基準を満たすには、２つの方法があります。１つは耐震基準に適合できる住宅であることを証明する「既存住宅売買瑕疵保険の付保」、耐震基準を満たす住宅となったことを証明する「耐震基準適合証明書の取得」です。

既存住宅売買瑕疵保険は、購入する中古住宅が傾斜やひび割れなどの不具合がないことを専門業者に確認・証明をしてもらい、保険に加入することで耐震基準に適合させるものです。建物に保険をつけることができるメリットがあります。ただし、引渡し前に必ず保険の付保を完了しおく必要があり、引き渡しが行われた後ではこの保険に加入することはできませんので注意しましょう。

耐震基準適合証明書は、第三者機関に建築診断をおこなってもらい、耐震基準を満たしていることを証明する書類を発行してもらうことで取得できます。証明できなくても、改修工事などを行うことによって再検査・取得が可能になります。リフォームなどを行う前提の場合は、こちらで耐震条件をクリアする方が多いかもしれません。既存住宅売買瑕疵保険とは違い、取得後に証明書を発行することができます。ただし、引渡し前に仮申請書を取得しておく必要はありますので、仮申請を行っていない場合は取得後に申請ができなくなってしまいます。

登録免許税の軽減措置について

建物そのものが安くなるとはいえ、新築住宅に比べてなかなかハードルが高いように思える中古住宅における減税ですが、実は新築よりもお得に減税できる部分もあります。それが不動産登記における登録免許税です。住宅ローン減税と一部要件がかぶりますので、違う部分を抜き出しますと、「引き渡しから１年以内の登記であること」、市町村の発行する「住宅用家屋証明書」を取得していること、そして築20年以上の木造・築25年以上の耐火構造建築では前述した「耐震基準適合証明書」を取得していることです。

平成32年3月31までに取得した不動産の登記において、登録免許税が軽減措置を受けられます。固定資産税評価額×税率が登録免許税になりますが、新築の「所有権保存登記」の特例税率による税の軽減が0.25％なのに対し、中古住宅の場合の「所有権移転登記」は税の軽減が1.7％です。良質なリフォーム済みの物件を個人が購入した場合、1.9％まで軽減されます。さらにローンの担保として利用される抵当権の設定にも0.3％の税の軽減措置が受けられます。

土地の所有権移転登記にも税率の軽減措置が、平成31年3月31日まで期間延長になっています。適用税率が本則2.0％に対して特例1.5％が適用となります。中古住宅の方が登録免許税の軽減措置については、新築よりも税の軽減措置が大きいということは覚えておいて損はないでしょう。